市场这么好，谁不想分一杯羹。
都说南京是二线城市，都削尖了脑袋往里钻，城里的人舍不得离开，城外的人就地徘徊、伺机而动，围城般的金陵城，令人欲罢不能。
毕竟，相对北上广深日益加剧的生活成本，南京无疑具备更高的性价比；相较一线城市的高冷排外，南京的包容度让人始料不及。越来越多的过客渴望在这座城市驻足停留，越来越多的开发商瞄准了这块肥肉，尽其所能，也要在这个火热、甚至疯狂的市场上拥有一席之地。
围城内外“抢破头” 高风险与高地价同在
每一次土拍，都上演着出其不意的兵荒马乱，地王更迭的速度让人目不暇接。
2015年，在经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，房企产行业曾陷入短暂迷惘，然而，艰难的时期很快过去了，复苏的楼市以黑马之姿涅槃重生。往后的土地招拍挂现场始终硝烟弥漫，本土房企、外来开发商悉数到场，为了心仪的地块不惜花费重金、你争钻石价格走低我夺。据统计，除了深耕南京的老牌开发企业外，包括中骏、阳光城、中信、海亮、合肥华邦、重庆同远、盛骏创富、中信泰富等在内的众多外来客已经多次活跃在土拍现场，或观战、或参与，说虎视眈眈不为过。“南京楼市库存量低，市场表现良好等因素是开发商愿意砸钱拿高价地进城的主要原因。”某业内人士给出这样的解释。
【这一年6月，是事长接触行业的开端，因此这一次，事长单纯说说自己的所见所感，或许有失偏颇，欢迎留言指正。】
第一次探盘，知道了什么是容积率；第一次土拍，看到了所谓“地王”的光环。记忆里，南京单价地王在2015年拢共被刷新了三次：
6月9号，北辰拿下河西G10地块，楼面价21203元/平；
无独有偶，9月23号，中海以22373元/平的楼面价拿下鼓楼G34地块，再度捅破地价天花板；
时隔一个月，保利将河西G39地块收入囊中，凭借24026元/平的楼面价成为彼时南京新地王。
“过去出个地王大家要议论一年半载，现在根本记不住谁是地王，因为换代太快了钻石价格走低！”时至今日，地产人的朋友圈先后被42561、45213两任新地王成功刷了屏，但是，对于事长而言，24026所带来的冲击却远甚于两个4万+。记得是在2013年，金隅以29.3亿元拿下河西中部G75地块，楼面价高达16979元/平，成为当时的南京地王，也就是后来次次开盘次次售罄，如今几近收官的金隅紫京府。
还是以河西为例，不过两年光景，地价成功翻番，房价也是跟着水涨船高，当今年的地价跟去年的房价画上等号，也就不难理解土拍现场的惊心动魄了，当传说中的神盘、豹子盘一年之内房价从3到4欲破5却仍旧一房难求的场景连番上演，开发商拿地的意愿自然是有增无减。
然而，不容忽视的一点，当地王成为土拍标配，当高溢价地块遍布主城各大板块，背后的压力却也是与日俱增。事长不否认，房价和地价相互推动的效应是存在的，可在巨大的泡沫下，房价很难无止境的上扬，买房人的购买力是有限的，从拿地到上市还有一个不短的周期，当中的变化不可预见，量价齐升未必是可持续的现象，地价越高，风险也就越大。
“地王”进京有得有失 地少价高催生“曲线救国”
新房市场供不应求，加上土地起拍总价提升和供应节奏减缓等因素，开发商忍痛拿高价地成了常态，资本的集聚也推动了地价的走高。近6年时间内，南京共诞生了43幅破万地块，仅仅2015年，南京市场上出现了20个地王，面粉贵过面包的趋势延续到今年，各大板块楼盘价格不断上涨，不少开发商想方设法拔高项目定位、改精装、傍学区，希望以概念盘拉升房价，可是在地王扎堆入市的潮流中，售罄、日光都成了家常便饭，长此下去，买房人的购买力终将被透支。
自9月底来，各地调控力度逐步加强，以南京为例，厉政轮番出炉，限价限购接连被搬上舞台，银十刚过，成交认购已经双双走低，土拍规则也是一改再改，从现场到网拍、从最高限价到现房销售，从烧香摇号到资金受限，地王渐露“降温”趋势，这么下去，纵然昔日炙手可热的高价地，也未必能带来想象中的高盈利空间了。
随着房地产行业的新一轮洗牌，不少房企主动退出房地产市场，风光一时的百强房企华光地产宣布破产、江北九月森林因为开发商资金链断裂陷入停工状态、曾经的仙林地王昆仑沃华也因资金危机将其在建的悠仙醉月项目交由绿城接手。
同时，也有很多新面孔企图在南京市场安营扎寨，土拍，是他们本能的“第一战场”。
纵观近来落子南京的房企，地王进京的不在少数，禹州、鲁能、北辰、和昌、金隅，无一例外，都是其中典型。毋庸置疑，这条路是一把双刃剑，为他们带来高关注度的同时，背后的成本压力也是可想而知的。秘书长张辉曾经说过，“外来房企拿地王进入南京，一旦市场发生变化或规划调整，必然要承担相应的风险。”
和昌就是一个代表案例。
去年4月10号，河南和昌地产以8.8亿拍得城南板桥“新地王”，楼面价7226元/平，这是和昌首次进驻南京，便摘得了板桥“新地王”桂冠。
下面，是事长想说的重点。
众所周知，2015年的南京楼市火热异常，卖得好不是新闻，卖得不好绝对惹眼。在各大纯新盘接连涨价、陆续光盘的背景下，和昌湾景的首开就显得有点尴尬了。
12月12日上午，和昌湾景迎来首开，推出3号楼，69、88平两种户型，共216套房源，可是当天现场蓄客不足500人，整个场地显得非常空旷，尽管此批房源折后均价仅12500元/平米，低于周边在售楼盘，相较7000多的地价，甚至可以说是亏本出售，最终去化却不足8成。对于地王的扑街，项目相关负责人直言：“这次开盘是亏本在卖，原先的预期是五成左右，这个结果已经很满意了，下次开盘会涨一些，但估计也赚不了钱，顶多持平就不错了。”
都说价格是一个很大的制约因素，和昌的低价策略却没能赢得市场的认可，事长当时在开盘现场采访过一些意向客户，用他们的话说，“产品本身不行，两种户型设计得都不合理，要不是看它便宜，我们都不会来看。”产品拖后腿的同时，负面频发也是影响口碑的因素。后来的几次加推，在市场的利好作用下，和昌湾景的去化略有起色，却仍无法和其他版块的地王相提并论，某位女地产人也说过，“莫把行情当资本”。
那么，谁该为和昌的不温不火买单呢？事长看来，是战略布局。板桥新城“一心两轴三带四组团”的规划不知何时才能实现，交通短板仍是区域不可言说的硬伤，尤其在江北、麒麟、燕子矶纷纷崛起的当下，区域热度大不如前，和昌还花这么高地价进来，加上营销成本、建安成本，若想盈利，自然不容易。
综上，事长认为，在高价地不再稀罕的南京楼市，开发商想单纯依靠高房价盈利已不太可能，加上房地产本身对资金运转有着极高的要求，所以地王项目低价跑量成了势在必行之举，但是真心建议诸位开发商，拿地王的时候，别忘了考虑板块的发展空间，预期市场可能存在的风险。
龙湖当代迂回落子 “第二战场”或成未来趋势
随着拿地门槛的提高，好地越来越难拿，盈利越来越困难，在激烈的土拍战场之外，“曲线救国”，成了很多地产大鳄落子南京的另一种途径。
例如，近来在河西中部备受青睐的海玥名都，就是2014年初，奥体建设分拆退市，上海建工以35.2亿元接手进行开发的，蛰伏两年，海玥名都的入市可以说是赚足了市场的眼球，在小区、产品上也是下足了功夫，加上得天独厚的区位优势，以及新地王的诞生、板块内新房价格的扶摇直上，破4的价格依旧吸引了非常多改善客群的目光与认可；
2015年3月，远洋地产通过与绿地共同开发江宁东山G98地块，迈出了在宁的第一步，同年8月，位于城中的商业综合体项目被远洋地产收购，案名定为远洋国际中心，此次收购的落定，意味着远洋顺利布局大南京；
今年1月，金科地产以8亿元从句容亿丰房地产开发有限股份手上通过转让方式获得南京仙林东一地块，落子金陵，这与此前金科所承诺的“坚决不做地王产品”的初衷不谋而合，加上仙东与仙林湖板块唇齿相依，金科选择都市圈开发改善住宅不失一个明智之举；
4月，景瑞地产以总价2.57亿元拿下南京国信吉山地块，也就是如今的春风十里项目，这是景瑞首次落子南京。很多人说，景瑞杀入南京楼市的时间并不占据先机，市场经历一年的狂热过后，调整期即将来临，房价将趋于平稳，成交量也将走向下跌。对此，何楠总表示，“进入南京没有对错的时机，只有对错的产品，因为景瑞在南京市场，不是一个投机者的身份，而是一个战略深耕者的角色。”
不过今天，事长要着重说的是龙湖、当代。
说起南京总价地王，不得不提的是当年显赫一时的下关滨江1号地，尽管最终落得拆分出售的下场，却也堪称盛极而衰的轮回。拆迁难度、资金压力，使得中冶不得不忍痛割爱，但是，这也成就了证大、龙湖、深业“曲线入宁”战略布局的实施。
2014年5月，龙湖首次落地南京的时候，其实并没有一帆风顺，拿地失败的龙湖不得已选择曲线入宁，彼时，中冶宣布拟将旗下多个子公司股权通过公开挂牌方式进行转让，其中，鼓楼区江边路以西、北至建宁路、南至公共路、东至大唐东路，占地总面积超4.58万平的地块转让给龙湖集团，作价25.39亿元。这是龙湖地产首次进入南京市场。“南京作为长三角中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖战略目标城市之一。此番落子南京，也意味着集团在长三角区域布局在进一步深化。”此外，低价获得该地块也充分说明了龙湖在复杂的市场环境下，仍然秉持着控制成本、理性拿地的稳健策略。截至目前，龙湖拥有中国主要银行的信贷融资总额约人民币560亿元，其中约人民币370亿元未提取。截至去年底，龙湖手头现金达人民币146.8亿元，财务状况依旧保持稳健。
随着春江紫宸的大获热销，龙湖地产开始了深耕南京的历程，2015年8月7日，经过73轮麻将听牌战、以及与上海建工、中航、金隅的混战，龙湖地产以47.7亿元总价拿下小龙湾G23地块， 12678元/平的楼面价将龙湖送上了江宁新地王的宝座, 自此南京第二子顺利落定，次子春江郦城选择将商业天街与郦城系城市豪宅融为一体，自此，江宁地王的关注度居高不下。而后，项目的面市可以说将龙湖粉的狂热推向了白热化，每一次加推都是当天售罄，即便在新政的利空之下，龙湖的热销也并未受到太大的影响。
似乎，龙湖不论来到哪个城市，都能在极短时间内建立最强大的粉丝阵营。究竟是龙湖的战略布局富有远见？还是其拓客手段确实与众不同？或许都有。23年来，龙湖行走全国市场，足迹遍布20多个城市，在多城留下经典性建筑，如重庆春森彼岸、北京颐和原著、成都长桥郡等。如今，从战略、产品到服务，直至到生活方式的完美表达，龙湖已然在南京站稳脚跟。
再说说如今正在热度上的当代地产。
6月15号，当代经过54轮竞价，战胜了景瑞、东原、绿都、新城、金地等房企，以3.4亿元总价拿下鼓楼滨江G65地块，成交楼面地价8333元/平，自此当代地产算是正式进入南京。事长第一时间致电了当代地产相关负责人，其表示此番曲线入宁是总部投资中心的决议，“当代早就想进入南京市场，无奈地价太高，这次可以说是终于等到了机遇，果断把握住。”此外，该负责人也透露，当代此次拿下的G65地块将打造改善型产品，“这么好的地，我们会拿出当代最有特色和优势的产品线，必然会对得起鼓楼滨江这块地。”同样是曲线进驻，当代项目最终将给南京市场交上一份怎样的答卷，我们交给时间来印证。
不可否认，土地招拍挂拿地有其不可替代的优势，就是拿地后就可以安心开发、销售，无需面临债务、股权、拆迁、审批等方面的问题。但是近两年，在刀光剑影的土拍争夺战中，溢价率一高再高，好一点的地块往往引得几十家房企争抢，底气略欠都不敢参与。因此，越来越多的开发商选择曲线入驻，通过收购并购来开发，从而规避高价拿地的风险。事长认为，地价不便宜、开发成本高、市场的不确定因素，都增加了开发风险，相比之下，曲线进城或将成为未来拿地的一大趋势。毕竟，在寸土寸金的市场上，不少老地块反而具备更好的条件以及更多的谈判空间，对开发企业而言，何乐而不为呢？
来源于《南京楼事》微信公众号
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